2010-11-30 16:24

Remuneração

- Deve-se consultar a Convenção do condomínio sobre a natureza remunerada ou não-remunerada do cargo do síndico. No silêncio desta, a remuneração deve ser decidida pela assembléia que elege o síndico.

- Em alguns casos, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato.

- Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade. "

2010-11-30 19:51

Seguro contra incêndio é obrigatório

O artigo 1.346, do novo Código Civil, estabelece a obrigatoriedade do seguro em toda edificação (prédios e condomínios) contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. A medida, mais que uma determinação prevista em lei, é uma proteção para os moradores, uma vez que a seguradora se responsabiliza financeiramente pelos danos patrimoniais causados por algum imprevisto. Como a contratação do seguro abrange toda a edificação, ela é válida também para partes comuns e privativas. Assim, segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), outras modalidades de seguro existentes na praça são facultativas.

O Secovi esclarece também que, na apólice deve constar com clareza em que condições será indenizado o condomínio ou o condômino em caso de incêndio. O assessor jurídico do Secovi-SP, João Paulo Rossi Paschoal, esclarece que o seguro cobre também a reconstrução das unidades autônomas e, somente se o condômino quiser, poderá fazer um seguro complementar para a sua unidade.

"O seguro é feito de forma global e inclui as áreas comuns e os apartamentos", reforça Paschoal. Ele afirma que o artigo do Código Civil que trata deste tema entrou em vigor em 2003 e veio disciplinar o assunto, de forma simples e objetiva.

Caso o condomínio esteja em desacordo com a lei, o síndico irá responder pelo não cumprimento da medida. Para Paschoal, isso dificilmente acontece, pois nas assembleias feitas no início do ano, quando são discutidos o orçamento e demais temas de importância, o seguro contra incêndio é sempre colocado em pauta. "A medida deve passar pela assembleia e, para aprová-la, basta maioria simples. Cabe aos moradores fiscalizar se a medida está sendo cumprida sob pena de destituir o síndico, se ela não estiver em vigor", explica.

O advogado Alexandre Rachkorsky lembra que, como a contratação do seguro é responsabilidade do síndico, ele poderá responder civil e criminalmente caso não o faça: "Sem o seguro contra incêndio, os próprios moradores podem entrar na Justiça contra o síndico diante de uma incidência." Segundo Paschoal, uma dúvida frequente em relação ao rateio desta despesa é se ela deve ser paga pelo proprietário ou inquilino. "Trata-se de um gasto ordinário e deve ser pago pelo inquilino", orienta.

Muitas seguradoras acabam se aproveitando desta obrigatoriedade para vender outros tipos de seguro. O alerta do Secovi é para que os condomínios fiquem alertas, pois o seguro contra incêndio é o único obrigatório. "Os demais são facultativos. O condomínio contrata se quiser".

Rachkorsky adverte para a necessidade e facilidade do serviço de proteção: "É um investimento indispensável e relativamente barato considerando a possibilidade de um sinistro". Caso os moradores não queiram contratar o seguro contra incêndio, o síndico deve se proteger legalmente registrando em ata de assembleia a opção da maioria em favor da não contratação.

Segurança
No condomínio Parque Residencial João XXIII, em César de Souza, em Mogi, além da obrigatoriedade prevista no Código Civil, a medida faz parte da Convenção do Regulamento Interno, na qual constam várias regras e normas que devem ser cumpridas tanto pelos moradores quanto pelo síndico. Com base nesta convenção, a contratação do seguro contra incêndio é aprovada automaticamente.

O administrador condominial do João XXIII, Marcio Roberto da Silva, lembra que, além do seguro, o condomínio também possui para-raios e faz a manutenção regular dos extintores de incêndio: "Antes de tudo, está a segurança do condômino". O condomínio João XXIII possui 624 apartamentos e abriga quase 3.000 pessoas.

2010-12-01 19:33

Como qualquer trabalhador, os funcionários de um condomínio também devem receber orientação e equipamentos necessários para que possam desempenhar seu trabalho de forma que não coloque a saúde em risco.

A segurança do trabalho em um condomínio ainda é um assunto pouco explorado no dia a dia de síndicos e administradores, porém é importante que isso mude, para que porteiros, zeladores, faxineiros e outros trabalhadores tenham sua saúde preservada. E informação é primeiro (e talvez o mais importante) passo.

“Porteiros devem passar por cursos de formação de brigada de incêndio e de primeiros socorros, para saberem como agir em situações de emergência”, diz o técnico em segurança do trabalho Elias Bernardino da Silva Júnior.

Outro item importante de ser observado são os Equipamentos de Proteção Individual (EPIs). Para o manuseio do lixo, por exemplo, o funcionário encarregado deve usar luvas, avental e botas de borracha.

E o condomínio que tiver mais de 20 funcionários deverá realizar um curso da NR-5, que consiste em formar a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), da mesma forma que acontece em empresas com tal quantidade de colaboradores.

Terceirizados
O condomínio, quando contrata uma empresa para a prestação de algum serviço, deve exigir o fornecimento de EPIs àqueles que irão realizar o trabalho, inclusive de forma contratual. Caso aconteça algum acidente, o síndico/administrador pode ser acionado na justiça.

“Serviços como o de pintura predial ou de manutenção de elevadores são de riscos elevados. O condomínio deve exigir que os encarregados do trabalho estejam usando os EPIs e fiscalizar se o que foi previsto em contrato está sendo cumprido”, completa Silva.

Limpeza
Um bom exemplo dos equipamentos que devem ser usados está na limpeza das janelas e na manutenção da parte elétrica do condomínio. “Quem for realizar pintura ou limpeza externa deve usar cinto de segurança modelo pára-quedista, luvas e botas emborrachadas, além da cadeira suspensa própria”, diz Edeltrudo Maldonado Moreira, vice-presidente do sindicato dos técnicos de segurança do trabalho de Minas Gerais.

“Já os trabalhadores que irão fazer manutenção da rede elétrica de alta tensão precisam ter treinamento da NR 10 e usar capuz, blusão, luvas, calça e botas com revestimento. Para a rede de baixa tensão, é necessário usar ferramentas com cabos isolantes e as botas de segurança”, completa Moreira.

O síndico deve alertar aos funcionários que eles não devem fazer qualquer manutenção na rede elétrica, principalmente na rede de alta tensão.

Elevadores
O elevador é um dos componentes mais importantes nos condomínios de edifícios. Toda a manutenção deve ser feita por profissionais qualificados, como a assistência técnica da empresa fabricante do equipamento, que já tem padronizada a segurança de seus funcionários.

Caso o elevador pare, os funcionários do condomínio devem ligar para o Corpo de Bombeiros, para fazer o resgate, e para o fabricante para realizar o conserto do elevador. A empresa Atlas Schindler orienta que zeladores e porteiros se preocupem apenas em acalmar os passageiros, informando que o socorro está próximo. A companhia também fornece treinamento sobre o funcionamento do elevador e como agir em caso de emergência.

PCMSO e PPRA
São dois documentos importantes para a saúde do trabalhador e válidos para instituições de qualquer tamanho. O Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) é feito por um exame médico admissional, quando contratado pelo condomínio, e demissional, quando desligado. Faz parte da NR-7.

O Programa de Prevenção a Riscos Ambientais (PPRA) é parte da NR-9. Segundo o engenheiro de segurança do trabalho Ricardo Pereira de Mattos, o PPRA tem o objetivo de estabelecer uma metodologia de ação que garanta a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores frente aos riscos dos ambientes de trabalho.

Adicional de periculosidade
Está em discussão no Congresso Nacional a lei que determina que os porteiros recebam um adicional de periculosidade de 30% no salário. Entende-se por periculosidade qualquer risco à vida e à saúde do trabalhador, sendo a lei aplicada em diversos segmentos, como de energia elétrica e indústrias químicas.

O autor da lei, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), afirmou que o adicional se deve ao risco de assaltos, roubos e assassinatos que o trabalhador está exposto.

Copan
Um dos edifícios mais famosos da cidade de São Paulo, o Copan possui 104 funcionários e não terceiriza nenhum serviço. O síndico Affonso Celso Prazeres sabe da importância de um ambiente seguro de trabalho. “Temos que cuidar dos nossos funcionários, pois sem eles há aumento de custos e piora nos serviços prestados”, afirma. O prédio possui CIPA (Comissão Interna de Prevenção de Acidentes), brigada de incêndio e está há mais de sete anos sem acidentes de trabalho.

Acidentes com portões automáticos são comuns em prédios, dizem associações

Um dos incidentes mais comuns em condomínios é quando o portão automático, geralmente acionado por engano, se fecha sobre o veículo, segundo informações de associações do setor.

No último domingo (21), foi registrado um acidente bem mais grave envolvendo os portões automáticos: um menino de quatro anos morreu esmagado, em Brasília (DF), após tentar entrar depois de um carro na garagem. O portão bateu na criança, que caiu e acabou prensada.

De acordo com as associações, é raro ocorrerem mortes em razão de acidentes com portões automatizados. O que acontece frequentemente são veículos serem amassados ou riscados pelos portões.

Em qualquer caso, apontam os especialistas, é possível evitar acidentes instalando sensores que paralisam o fechamento ou abertura ao detectar qualquer tipo de presença. Para funcionar com eficácia, os sensores precisam ser instalados nos lugares corretos, destacam os profissionais da área ouvidos pelo G1.

Segundo o diretor de mercado imobiliário da corretora de seguros Vila Velha - especializada em seguros para condomínios -, William Alzani, os sinistros mais recorrentes nos prédios são os que envolvem os carros e os portões automáticos. Segundo ele, a maioria dos prédios tem cláusula que prevê pagamento de danos por incidentes com os portões.
 
Sensores
O engenheiro civil Eduardo Zangari, diretor de locação da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), avalia que não se pode culpar moradores ou porteiros pelas ocorrências.

"Muitas vezes as pessoas estão apressadas, ou com medo de assalto, e já acionam o controle de longe e não veem que tem outro carro no lado de dentro. Quando é o porteiro quem aciona, ele também erra às vezes. Geralmente, ele tem muitos botões para controlar e ainda precisa atender as pessoas. Mas os sensores evitam que os acidentes ocorram", destaca Zangari.

Para o engenheiro, porém, não basta que os portões tenham sensores, eles precisam estar instalados corretamente. "No caso de Brasília, olhando as imagens, o sensor do portão parece não estar bem localizado. (...) Se estivesse no eixo do portão, o portão travaria."

Zangari destaca ainda que os portões com temporizadores, que fecham automaticamente depois de algum tempo abertos, são os mais perigosos. "Esse sistema não é recomendado porque é o que oferece mais risco de acidente."

O diretor da associação dos condomínios aconselha que seja realizada corretamente a manutenção do portão. Outra dica de segurança é ter uma câmera filmando a entrada e saída de veículos. "Precisa ter câmera focalizando essa entrada até por segurança. O porteiro pode ver, por exemplo, se tem uma criança ali, que corre o risco de ser atropelada."
 
Responsabilidade por incidentes
De acordo com Zangari, a responsabilidade em relação a incidentes com o portão automático é do condomínio. "A culpa normalmente será do condomínio. Porque mesmo se o morador acionou indevidamente o fechamento do portão, o condomínio precisa ter sistema para evitar acidentes. É importante que o seguro do condomínio tenha cláusula prevendo esse tipo de ocorrência."

O vice-presidente da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese), Carlos Progianti, afirma que, além do condomínio, a empresa que instalou o sistema de portão automático pode ter de responder por acidentes. "O síndico pode alegar que a empresa não instruiu quanto à necessidade de instalar um sensor de segurança."

Para Progianti, muitas empresas só vendem portões com sistemas antiesmagamento. Há ainda opções como a instalação posterior de sensores no próprio portão e no chão. "É obrigatório que haja sistema automatizado, que, quando encontre uma resistência um pouco maior, pare, evitando um esmagamento ou evitando amassar um veículo."

Progianti afirma ainda que os portões maiores são os mais perigosos. "Os grandes portões vão na contramão da tendência, que é controlar mais o acesso. E em razão de a máquina ser mais forte, o perigo de esmagamento é maior."

Na avaliação do especialista, os moradores dos condomínios devem se informar sobre qual tipo de sistema de segurança tem no portão de seu prédio. "Na reunião para aprovar o orçamento de segurança, os moradores não querem participar. Mas se há algum incidente na garagem, todos reclamam."

Sobre os prédios que têm portões na calçada, Progianti diz que a preocupação com sensores deve ser maior: "Alguns condomínios, por conta do pouco espaço, fazem a saída na calçada. Mas o ideal é que haja um recuo. Quando não houver, é obrigatório que haja sensor e aviso aos pedestres."

Fonte: G1 - http://g1.globo.com/